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房屋贷款

贷款要不要提前还款?

两年前因为家里急事用房子抵押贷了15万,贷了十年,本息月还1770,还款毫无压力。今年手里有了5万元钱,家里老人的意思是提前还一点,不想每月白给银行利息。我是想反正现在每月还贷款也没有压力,把钱还给银行,万一后面又有急用钱的地方了再贷款又很麻烦。反正也只贷了十年,再还八年也就...
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匿名用户
[匿名回答]
7/4/2019

1、等额本息,没必要提前还贷

在上篇文章中,我们讲到等额本息就是贷款人每个月的还款额都一样,每个月的还款金额里,前期还的利息多,本金少;后期则反过来,还的利息少,本金多。

这种特点决定了假如你提前还贷的话,会吃不少亏。

举个例子,如果我们以贷款100万,30年还清计算,15年后,我们的贷款本金其实才还了33万左右,而利息却已经还了约62万。

也就是说,假如我们选择等额本息的还款方式,在相当长的日子里,我们每个月的还款,其实很大一部分是在还贷款利息,而本金却还的不多。

那么当我们要提前还贷的时候,会出现一种什么样的情况呢?

就是在等额本息的还款方式下,我们会发现,我们还有大量的本金还没有还。

因为前期还贷,主要还利息去了,现在想提前结清贷款,却发现利息已经被银行收走了,剩下要还的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每个月的月供,大部分都给银行打工了。

所以,假如你买房的时候选择的是等额本息的还款方式的话,就不要整天琢磨着提前还贷、提前还贷了。

这就好比一个人借你100万,你每个月还他5307.27元,但是每个月的还款里其实没有多少钱在还你欠他的100万本金,而是在还你欠他的利息。现在你还了十多年钱了,利息倒是还的差不多了,但是100万本金才还了一点儿,现在你要提前还清,本金还得一分不差地还给他,你说亏不亏!

2、贷款利息低,能贷要多贷

有的小伙伴私下算了下自己房贷,利息总额一算,竟然达到了贷款本金的一半,有的甚至利息都超过贷款本金了,原来银行偷偷地赚了咱们这么多钱啊!不行,一定要赶紧把剩下的房贷还清!

不算不知道,一算心疼死了。

以贷款100万,30年期,按照当前商贷利率4.9%来计算:

等额本金还款:总共要还的利息总额是73万7041.67元,利息超过了本金的73%。

等额本息还款:总共要还的利息总额是91万616.19元,利息总额更是达到了贷款本金的91%。

可不得赶紧还了吗?!

其实这是非常错误的看法。

利息虽然看起来很高,其实不知不觉间,它已经被两个东西抵消掉了。一个叫货币的购买力,一个叫投资收益率。

贷款的划算之处就在于此。

首先,真正划算的地方是人民币贬值速度远高于贷款利率,现在你月付3000可能感觉很累,10年以后就觉得没什么了,20年以后你会觉得很少,30年以后你会觉得“这特么是钱?”

让我们回想一下,20年前吃顿饭多少钱,现在吃顿饭多少钱。20年前一套房多少钱,现在一套房多少钱,我们就完全清楚了。

其次,贷款利率是如此之低,投资收益很轻松就能超过它,这也给我们的资金运作带来很大的空间。

根据最新的政策,现在的商贷利率是4.9%,公积金贷款的利率更是低至3.25%。这么便宜的钱,我们在哪里见过?

举个很常见的例子,如果我们的信用卡要分期,那分期利率是多少呢?普遍在18%左右。这样一对比,我们就知道银行贷款是多么划算的了。

我们如果要摊平这个贷款成本,只要找到年利率大于3.25 %或4.9%的投资产品,就不仅能让银行帮你买房住,还能额外赚上一大笔钱呢。

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匿名用户
[匿名回答]
7/4/2019

2018年1月12日,中国人民银行调查统计司司长阮健弘通报2017年金融统计数据的基本情况。其中备受关注的房地产信贷,2017年个人住房贷款增速较上年明显下降,但房地产开发贷款余额增速却高于上年。房贷规模如此巨大,那么到底如何还房贷才划算呢?需要明白以下几点


一、打算买房,到底该不该贷款?
首先,要考虑当前的房贷利率情况。一般来讲,房贷利率并不是固定的,会根据当时的利率水准进行调整。
2017年下半年,五大行个人住房贷款基本利率出现了明显上浮。商业贷款5年期以上的房贷基础利率是4.9%,先是上浮5%再后来上浮10%,从收益角度看,很多理财产品的预期年化收益基本可以跑赢4.9%的房贷,但现在基本于5.39%是要考虑清楚是否长期还贷。
再说公积金贷款,考虑到目前公积金5年期以上贷款利率为3.25%,权衡来看,如果有余钱,通过多种理财渠道来覆盖掉房贷的资金成本更划算。
二、提前还贷真的省钱吗?
身边很多购房者着急还清贷款,但并不是每个人都适合将房贷提前还清,来看看你是否适合?
1.适合提前还贷的人群:
没有理财意向的人
将自己所有积蓄全部存进银行,对所有理财渠道皆有顾虑,不愿承担任何风险
对负债很敏感的人
认为有债务会压身,无债一身轻。
2.不适合提前还贷的人群
正在还利率很低的房贷
公积金贷款和商贷利率折扣很大的房贷,利息成本很低,提前还贷不划算。
房贷已经还了很多
等额本金还款期已过三分之一,等额本息还款期已过半,利息已经支付大半,这个时候提前还款不是明智的做法。

三、选择等额本息还是等额本金还款?
1.等额本息还款
指每个月应还贷款本金和利息金额一样,这种方式的好处是便于记忆、还贷压力均衡,但是,总的利息支付较多。由于等额本息是把按揭贷款的本金总金额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月,这样一来,每个月还款额中的本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。
2.等额本金还款
指每期还款本金一样多,利息不同,前期还款压力较大,不过可以为借款人节省不少利息。由于等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,越到后期,所剩本金越少,所产生的利息也越少。
如下图所示(按5年期以上基准利率4.9%,个人住房贷款100万计算):


还款方式对还款利息的影响
选择等额本金还款方式,比等额本息少还的总计金额为7.9万元。
选择哪种贷款的还款方式,主要看你是想把还款压力留在前面还是后面。如果你不想一开始还太多本金,那就选择等额本息还款;如果自己有能力每月多还一些,不想太多利息,那么就选择等额本金还款。没有哪一个更值得,看你自己的情况来定。



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