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到底能不能买法拍房?其实答案很简单!
时间 2019-05-23
【摘要】只需谨慎操作,是完全可以购买法拍房的!

起法拍房,有些朋友会津津乐道地给你说上半天如何如何划算,不过更多的朋友是不屑一顾,更有甚者会痛斥其中的各种险恶。由于近期致享融法拍业务上线,所以小编也接触到更多的这些声音。其实算起来,小编刚接触法拍业务不久,但是通过这段时间的恶补和与相关业务的多次接触,也算是有些心得,本期来和大家分享一下,如有不同意见者,欢迎多多赐教。

法拍房是法院拍卖房产的简称,指的是遭法院强制执行拍卖的房产。这些房产既包括了业主因无法按时还银行房贷而被强行拍卖的房产,也包括了因涉及刑事案件而被司法机关没收的房产,还包括了因民间借贷违约而被借款人要求法院按程序拍卖的房产,甚至也包括不少无主的房产。

法拍房业务本质就是以拍卖的形式处理那些不良资产,目前主要分为两类:一是法院拍卖房,二是网络司法拍卖房。不过这两类的处置流程基本还是一致的:法院查封---->第三方出房产评估报告---->报名参与拍卖---->交保证金---->竞拍---->成交后拿确认书---->交尾款---->出司法裁定书---->房产解封---->缴税,过户---->拿产权证。

目前大家对法拍房的意见无非是从利弊两个方面出发的。

先来说说购买法拍房主要的优势:

1.法拍房的成交价格一般会低于市场价格,有时价差甚至达到30%以上,以北京的法拍房为例,一套评估价在500万的房产,起拍价通常在300~400万。如果第一次拍卖流拍,法院将启动第二次拍卖,第二次拍卖的价格一般是第一次拍卖的80%~90%。如果第二次拍卖再次流拍,法院将在于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债,不接受以物抵债的,法院会将流拍房产进行司法变卖。所以有可能竞拍人最终是以一个很低的价格拿下房产,这也就是常说的捡漏。

2.法拍房另一个主要优势就是可以绕过限购政策,也就是说不要求购买人具有购房资格都可以购买房产。这个种曲线购房的措施对于受买房限购政策影响的朋友,简直就是天大的福利。但是随着政府对限购管制的进一步加强,不少地方的法拍房也逐步开始限购了,所以这个优势还是要根据各地实际政策为准。

接下来数数购买法拍房可能会遇到哪些问题:

1.交房纠纷可能是大家最为头痛的一件事了,其中原因一般归纳起来主要有房屋占用、长期租赁、民间纠纷等等。想象一下这个场景,钱已经付了,所有产权证书都办下来了,但是由于某种原因,你始终拿不了房或者入住后时常有人上门找事,这事放在谁身上都不愉快。

2.潜在费用的风险是不少网友对法拍房的一个认知,因为除了拍卖费以外,购房法拍房还需要支付税费,如果有物业欠款的还需要购房者补上,所以就有网友说或许拿房后的价格会比市场价还高。

3.如果是遇上原房主死活不愿迁出户口,那么又得花点精力来应对,当然这个问题还是比较好解决的,因为根据新《上海市常住户口管理规定》第三十二条规定:房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。

4.法拍房有可能存在瑕疵,比如是否为凶宅。虽然这事情有点迷信,但买个房子,心里不舒服,不是自己找罪受吗,所以这个问题也是很多朋友需要考虑的问题。

5.房屋产权的问题也是一个风险所在,比如因为是老旧房子,各项房产手续不齐备,那么在拍卖成交后办理各项产权时可能会遇到不少麻烦。

6.购买法拍房是需要全额付清的,在处置流程中,我们提到拿成交确认书后就需要支付尾款,而这个尾款就是拍卖房价减去保证金后的价格,虽然法拍房可以办理贷款,但购买法拍房的资金不能按揭,必须一次付清。所以对于资金紧张的朋友,这也是一种风险。

小编能想到的法拍房的主要利弊就这些吧。简单来看,似乎弊端占比更大,那么本期题目的答案应该是不能买法拍房了或者不该买法拍房了!?但是大家先别过早下结论,请看小编再给你分析一下。

在我们仔细了解法拍房的处理方式和相关规则后会发现,除交房纠纷这个难点外,其他的风险是可以在拍前调查中发现并避免的,比如房屋瑕疵的问题可以通过拍前走访和实地勘查来避免;产权问题可以通过相关部门的问询得到答案;资金问题可以通过前期做好资金方案来应对;潜在费用的问题可以找专业机构做税费测算来评估;户口的问题已经有法规帮我们处理了,这都不算是问题。当然处理这些事情确实需要花费不少精力,但是也有专业中介可以帮你一次搞定,并且目前在北京,还有部分专业机构可以提供清场服务,也就是帮你解决交房的问题的,刚好致享融也是其一,而且我们还能提供交房兜底的承诺,这里就不做宣传了,感兴趣的朋友可以直接咨询我们就好了。

请大家相信,作为一个没有困难制造困难都要上的民族,是没有什么困难可以阻止我们的!既然麻烦是可以解决的,那么就回来看看利益,购买法拍房的朋友,不外乎是为了刚需(无论是资金还是限购)或者是投资。破限购就不多说了,法拍房毕竟是一个破解的方案。剩下的主要是从资金方面考虑,能以更低的价格获取房子就是硬道理,这也是市场经济的规律。

所以小编对能不能买法拍房的答案是:只需谨慎操作,是完全可以购买法拍房的!很多捡漏的朋友不就正是这样做的,做好房源调查,制定预算方案,切勿激动操作,捡漏就是这么容易。


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