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【案例解析】从负债10万到买下价值680万的房产,仅耗时一个月!
时间 2020-05-08
【摘要】信贷负债10万,仅用一个月时间,凑齐首付250万,买到了一套558万的房子(拿到房本),比市场价低120万。

对于很多优质单位的朋友而言,尤其是对现阶段没钱,但是后续还款能力较强的朋友,不知道如何进行买房,主要原因是不懂合理的加杠杆,没有把信贷等资源的使用融会贯通。本期致享融就来分享一个真实的案例,信贷负债10万,仅用一个月时间,凑齐首付250万,买到了一套558万的房子(拿到房本),比市场价低120万。下面是案例详细情况:

一、客户背景情况

客户属于优质单位,某高校的老师,而且在全国没有过房贷记录,所以在北京买房属于首房首贷。

二、客户初始资金

由于各种原因,客户暂时没有存款,而且还有个人消费贷款10万在用,也就是自有资金为负10万。虽然客户初始资金比较少,但是后续还款能力还是不错,夫妻双方年收入接近60万。

三、买房整体方案

根据客户的收入等各方面的情况综合分析,客户购买一套总价500-600万的法拍房性价比最高,在这个区间的法拍房折价率基本上会达到20%左右,正好也有符合客户需求的房子,离所在单位也就几百米的房源,经过致享融平台(在安卓和苹果应用商店下载APP即可)的合理安排,在1个月的时间内,凑齐首付,办理完按揭贷款,并完成过户,拿到房本。

下面来看具体的案例分析:

1、房产总体情况

该房源最终是6人报名,经过75轮竞价,以总价558万成交,2019年8月23日成交的同户型房源市场价为678万,成交价比市场价格低120万,折价率21.5%,相比较而言,法拍房的性价比还是很高。

拍卖成交价格558万

同户型成交价678万

2、资金构成情况

房屋总价558万,由于客户是首房首贷,所以肯定是直接办理按揭贷款,法拍房是可以办理按揭贷款的,而且批贷放款极快,基本上是在3个工作日左右。资金构成情况如下:

1)按揭贷款,由于总价超过500万,在北京属于非普通住宅,首房首贷,按揭贷款比例为60%,贷款金额334万,利率5.25%,期限25年,月供20015元。

2)首付资金,首付比例40%,也就是首付224万,全部由先息后本、随借随还信贷构成,全部平均年化利率5.5%左右,月供10000左右。

3)月供分析,按揭贷款月供20000左右,随着LPR的逐步下降,这部分月供还会降低,信贷部分的月供是10000左右,有多余资金可以随时还掉一部分信贷,月供就会逐步减少,总的月供在30000左右,客户家庭月收入在50000左右,所以还是完全能够保持正常的生活水平。

3、办理整体周期

客户由于自己没有任何首付,所以需要先凑首付,主要包括办理信贷、参拍法拍房、办理按揭贷款、办理过户4个阶段。

1)办理优质信贷(先息后本随借随还)

从4月5号开始启动办理,到4月20日全部办完,15天的时间,办理优质信贷340万。主要包括以下几家银行:

(1)银行1,利率5.2%,先息后本随借随还,额度40万,期限3年。

(2)银行2,利率7.2%,先息后本随借随还,额度65万,期限3年。

(3)银行3,利率5.5%,先息后本随借随还,额度30万,期限3年。

(4)银行4,利率5.8%,先息后本随借随还,额度30万,期限3年。

(5)银行5,利率5.88%,先息后本随借随还,额度30万,期限5年。

(6)银行6,利率5.28%,先息后本随借随还,额度65万,期限5年。

(7)银行7,利率5.8%,先息后本随借随还,额度50万,期限3年。

(8)银行8,利率6.1%,先息后本随借随还,额度30万,期限2年。

2)参拍法拍房

该房源4月22日开拍,4月23日10点结束,在4月22日交完保证金49万,23日上午十点开始出价竞拍,经过75轮竞拍,最终成功以558万竞拍到(当然也有很多出价技巧,具体房源具体分析),而且在很早之前,我们预计成交价应该在550左右,以微信截屏为证,截止目前,经过我们认真分析的法拍房成交价基本上在预测价上下浮动10万以内。

3)办理按揭贷款

4月24日开始准备材料,25、26号是周末,27日准备好材料,30日下午银行批贷放款。从材料备齐到批贷放款,一共4个工作日,非常高效。

4)办理过户

今年五一放假五天,5月6日上班就收到法院电话,去领取了相关的过户材料,5月7号就办理完房本。

综合上述的情况,该案例从凑首付到下房本,总时间32天,所有的过程都非常完美,下面再整理一个时间线:

1、4月5日,启动信贷办理

2、4月20日,总共办理信贷340万

3、4月23日,通过竞拍成交,总价558万

4、4月27日,准备齐按揭资料

5、4月30日,按揭贷款批贷,并放款到法院,交完全款。

6、5月7日,完成过户,拿到房本。

有人会问,为啥要买法拍房,下面就再来科普下法拍房的几大优势:。

(1)价格低,大部分法拍房要比二手低20%-30%,如果有“瑕疵”的房子会低更多,所以有“瑕疵”的房子性价比更高。

(2)税费低,北京法拍房只有契税、契税、契税(重要的事情说三遍),二手房不仅仅需要考虑契税,还可能有增值税和个税。

(4)杠杆高,法拍房本身价格就比二手房价格相对低,在相同贷款比例的情况下,杠杆就可以比二手房更高,同时,由于法拍房只有契税,不用为了避税而去做低房屋总价,所以法拍房的杠杆无论是按揭贷款还是抵押贷款都可以做到更高的杠杆,甚至可以做到0首付和负首付。

(5)按揭快,法拍房可以做按揭贷款,按揭贷款,按揭贷款(重要的事情说三遍,成数,利率,年限二手房完全一样),很多人以为法拍房肯定不能贷款,但是我们在此辟谣,只要有购房资格(没有购房资格只能全款后抵押),法拍房不仅可以做按揭,而且批贷放款都远比二手房交易快,最快的一个案例是资料齐备后,3-5个工作日内完成批贷和放款到法院。

上面提到法拍房有这么多优点,现在法拍房都是在淘宝、京东等平台上公开拍卖,也可以使用致享融APP查看所有法拍房源。

购房法拍房的流程如下:

第一步、确定参拍标的后,双方达成最高出价共识,与我公司签署竞买服务协议,每个拍卖标的我公司只签署一名竞买客户,确保诚意客户参拍成功。

第二步、由拍卖负责人协助下,竞买人首先在法院监管的司法拍卖平台注册帐号,并通过实名认证。实名认证之后由拍卖负责人协助进行缴纳保证金,支付成功后,系统将为竞买人授权并分配竞拍号。

第三步、提交保证金时,个人提交最好是招商和建设银行(务必携带优盾/网银方可提交保证金),如果是公司提交,首次参拍实名认证需要2-3天,务必提前办理。

第四步、在拍卖负责人协助下竞买人在标的物详情页面确认出价金额,价高者得。

①拍卖成交后:买受人交纳的保证金充抵价款,支付我方约定比例服务费用。

②未成交竞买人:交纳的保证金在三日内自动退还原支付账户里(无任何费用)签署竞买协议自动解除。

第五步、需要贷款的客户,我司贷款部门协助买受人拍卖前一周进行银行资质预审,竞拍成功后准备好贷款相关材料,去银行进行面签,首付款支付到法院后,担保公司出示担保函,银行5-7天内尾款支付到法院指定账户,法拍贷出示担保函需缴纳=贷款额2%。

第六步、拍卖结束后,最高应价者成为该拍卖标的物的买受人,买受人信息在司法拍卖平台上公示。拍卖负责人协助买受人应在法院规定的时间内将剩余价款支付到法院指定账户(抛去保证金,剩余房款可线下支付)。

第七步、付清拍卖款项后,法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等。我司权证部门专员协助买受人凭相关文书办理房产缴税过户事宜。北京司法拍卖相关的税费标准是(首套房90平米以下缴纳成交价1%契税,首套房90平米以上缴纳成交价1.5%契税,二套房统一成交价3%契税。只需缴纳契税,经济适用房与限价房 等多缴纳土地增值税)

第八步、取得不动产权证后,我司腾退部门向法院申请强执手续,对占用方进行刑事拘留,协助法院/公安办理房屋清退腾空事宜,腾退部门确保可安全交付后,拍卖负责人将房屋交付给竞买人,竞买人支付服务费尾款。


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