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【重磅】上海楼市新政紧急出台,上海法拍房被限购!
时间 2021-01-25
【摘要】致享融专注于提供房产与资金整体解决方案!

2020年第四季度开始,上海楼市逐渐升温并在今年1月达到高潮,类似新房“千人摇”,认筹率最高达到700%,二手房学区房价格一涨再涨、单次跳涨达到200万等消息不断传出。据数据统计,2020年上海二手房成交面积达到2486万平方米,创2017年以来新高,成交金额更是历史首次突破万亿元。为了应对当前上海楼市的火爆形势,上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门联合在2021年1月21日紧急印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》),并于1月22日立即执行。

上海此次新政主要在以下几个方面做出了要求:

1、加大土地供应

上海现有新房库存不到9个月,二手房库存仅剩3.3万套左右,上海目前人口在2400多万,房屋大概在780万套左右,这意味着整体供应是无法满足需求的,上海房屋需求还有很大拓展空间。意见要求完善土地市场管理,增加优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。

2、商品住房销售管理,向无房户倾斜

意见要求严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。

3、差别化信贷

意见要求实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

4、增加交易环节税费

将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

5、严格执行住房限购政策

夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

其中增值税征免年限由2年调整为5年和夫妻离异3年限购的做法,在短期内对上海楼市的影响最为明显,不少购房者也确实受政策影响,改变或中止了购房进程。

虽然上海的限购政策越发严峻,但是有一类房产却不受这些政策的影响,这就是法拍房。此前上海的法拍房是不限购的,也就是说即使没有上海的购房资格也是可以通过法拍房购买到上海房产的。

法拍房在某些城市不限购,主要还是有两个方面的考虑,第一是不良资产需要处理优势政策,而不限购政策在不少限购城市确实具有巨大的优势,这直接加快了不良资产的处置速度,第二是法拍房数量太少,与二手房新房根本不在一个数量级上,很难对主流市场造成明显影响,以上海为例,2020年上海住宅类法拍房全年挂牌2266套,成交1665套,虽然相对2016年挂牌的1413套来说是有所增长的,但是数量还是太少。

而上海的法拍房在不被大多数人知晓的时候,还存在着不错的捡漏空间,不过随着二手房市场的升温也被越来越多的购房者所关注起来,从去年4月开始,上海法拍房的成交溢价率(成交价/评估价)开始逐步超越100%,即逐步超越评估价成交。

2020年9月,上海浦东新区御翠园一套576㎡独栋别墅以5622万元起拍,8人报名,最终以9522万元成交,成交单价超过16.5万/㎡,高于链家同期同小区二手房12万/㎡的均价。同月,闵行区古北壹号一套480㎡+的大平层以4088万元起拍,同样有8人报名,最终以7302万元成交,单价超过15万/㎡,同样高于链家同期同小区二手房13万/㎡的均价。

由于法拍房采用竞价买房,价高者得的原则,从某些方面可以反映出市场对房产的需求以及出价情况,所以某些房东开始将法拍房的成交价作为自己的出售参考价,在某些城市确实起到了将房价拉高的帮凶作用。

不过虽然上海法拍房的不限购政策还未出现任何官方的相关政策说明,但此前已经有不少传言说,上海的法拍房就很快被限购了,并且在法拍房主要的两个拍卖平台(阿里拍卖和京东拍卖)都相继出现了不少上海法拍房被暂缓或中止的情况!而就在1月25日,在公拍网的首页上已经出现了一套标明“限购”字样的上海法拍房(【一拍】上海市静安区曲沃路373弄1号1101室),该法拍房的公告中也明确提示:拍卖成交确认后,因买受人在本市无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果。

可见,上海法拍房躺枪已经被坐实了!以后上海法拍房只能是面临被限购的命运!

后期上海法拍房的市场走势,应该可以参考北京的情况,北京法拍房在2017年3月17日以后开始限购。

目前北京的法拍房市场交易比较稳定,竞拍压力较小,捡漏空间确实存在,成交价通常处于低于市场价10%的水平,再加上北京法拍房还有一些税费上的优惠政策,这对于加快不良资产的处置和希望购买房产性价比更高的购房者都是不错的选择。

目前除上海以外,北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚均需遵循当地限购政策,嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策。

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