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【关注】成都法拍房要捡漏!请一定要把握住4月30日和5月7日!
时间 2021-04-02
【摘要】致享融专注于提供房产与资金整体解决方案!

聊起法拍房,最常被议论的两个优势是不限购和能捡漏,而随着今年楼市政策的进一步收紧,不少之前法拍房不限购的城市都已经出台了法拍房限购政策,成都就是其中一个。

成都从2021年3月22日起开始执行法拍房限购,距现在已经过去一周多了,这一周来成都的法拍房市场也算经过了一次洗礼,大量的房产被下架,近期开拍的房产也没有几套,据统计这种情况将要持续到4月25日后才会慢慢得到改善,这与之前成都火爆的法拍房市场形成了明显的反差。

不知道关注法拍房的朋友是否还记得,3月22日之前成都法拍房由于不限购,往往成交价都会高出评估价不少,溢价拍房都已经成为了法拍房的标配,一套法拍房十多人参拍也是常态,想要捡漏那是难上加难,能捡到漏要么都是偏远一些的地方或者是一些老破小的住房!

那么问题就来了,既然限购了,那是否意味着成都的法拍房就能捡漏了呢?由于近期开拍的房产还比较少,无法直接给出这方面的证据,不过我们之前也有文章专门对比过限购后的一些类似的城市,比如北京、上海、杭州等。当地法拍房在限购以后,无论是参拍人数还是最终成交价格都相比之前有所下降。

以北京为例,毕竟北京作为一个已经执行限购政策很久的大城市,房产交易已经基本保持稳定。北京法拍房最近一周的成交率为85%,其中以起拍价成交的房产占到23.53%,低于评估价成交的房产占到64.71%,成交价格平均是评估价的9折,再加上评估价与市场价的普遍差距5%,算下来法拍房的成交价可以比市场价节约15%左右,如果还要算上法拍房的买受人无需承担卖方税费的情况,那么捡漏的空间就更大了!

由此,我们预计成都的法拍房也会大概率出现捡漏的情况,但是对于好房,依然会存在被抢购的情况,这种情况也出现在其他相似的城市!

不过今天,我们不讨论这些稍微有点遥远的情况,因为就在近期,可能就会出现两次特别好的捡漏机会,关注法拍房的朋友可要注意了!

我们这里说到的两次机会分别是在4月30日和5月7日这两天,为什么这么说呢?下面我们从捡漏的角度来分析一下。

如果一套法拍房要捡漏,通常需要具备两个条件,一是要有价差,二是竞争小。

对于第一点没什么好说的,起拍价和市场价如果没有价差,那么捡漏肯定谈不上的,而这对法拍房来说基本都是满足的,大量的法拍房在一拍的起拍价都是评估价的7折,二拍的起拍价还可以达到评估价的5.6折,要知道评估价往往还是低于市场价的,所以我们说的两次机会主要是源于第二点上。

法拍房的竞争要小,要么没人出价,要么参拍的不多,但要想限制出价是不容易的,即使只有两个人参拍,大家预算充足并且都希望成功拍下,那么最终的成交价也不见得能捡漏,这样一来就只能是在参拍不多的情况下才有机会捡漏了。

截止目前,通过数据统计(除去成都的县市,只保留区的数据),从4月1日开始,成都一共有281套住宅类法拍房上拍,4月29日开拍的法拍房有54套,5月6日开拍的法拍房有61套,拍卖阶段均为一拍,也就是说4月30日和5月7日一共要结束115套法拍房的拍卖,这两天的拍卖房产占到现有上拍房产总数的40.93%。如果我们把之前的数据拿出来,即使是在3月22日之前一两个月,法拍房正常拍卖的时候,平均一天的拍卖量也就是10-15套,可见4月30日和5月7日的拍卖量是日常拍卖量的4-6倍,这其中有大量的房产主要是因为新政影响下架后重新上架的。

除了拍卖量提高了,成都法拍房的关注人数可能也会减少,因为在成都新政前,成都法拍房的主要针对客户是外来刚需和投资客,这两类人均没有购房资格,只能通过法拍房进行购买成都的住房,并且由于成都法拍房往往都是溢价拍卖,所以对于有购房资格的人来说,基本是不会考虑的,还不如多去参与摇号或者直接购买二手房,而且对法拍房中介来说,之前也没有将主要精力向有购房资格的客户进行推广。但是由于成都新政的发布,这个局面彻底改变了,法拍房之前的购房群体基本全军覆没,之后能购买成都法拍房的客户只能是拥有成都购房资格的人,而在短时间内,相信之前有购房资格的人要么对法拍房不太了解,要么仍然对法拍房抱有不好的成见,现在也还没有大量成交的法拍房可以让他们足够清醒地认识到法拍房存在捡漏空间,即使有所意识的购房者也大部分处于观望状态,愿意马上参拍的不太多。

可能有人会猜测,会不会有人同时参拍多套房产?这种可能会有,但是不要忘了现在成都已经限购,即使参拍多套,也顶多买两套,并且由于法拍房参拍会缴纳保证金,参拍多套也意味着需要更多资金垫付,毕竟是同一天拍卖,没有办法打时间差来操作资金。

所以面对拍卖量上涨,但客户群体变换导致参拍人数也不会太多的情况下,4月30日和5月7日将大概率出现捡漏的机会!

下面我们还对4月30日和5月7日的拍卖房源做了一些图表统计,感兴趣的朋友可以参考是否有符合你需求的法拍房,具体房源也可以使用致享融APP进行查看。

以上是两天法拍房拍卖量的区域分布,锦江区、武侯区、金牛区、天府新区、郫都区在4月30日的拍卖量会高于5月7日,而青羊区、成华区、双流区、龙泉驿区、新都区则在5月7日的拍卖量更高一些,对区域有偏重的朋友可以关注一下。

以上是两天法拍房起拍价的分布,从统计来看,4月30日和5月7日均以150万以内的起拍价为主,这对刚需来说算是一个不错的情况,而这两天超过300万起拍的法拍房还是不多,对于需要捡漏豪宅的朋友就没有那么多选择了。

以上是两天法拍房面积的分布,4月30日和5月7日拍卖的房产主要集中在60-150平米的范围内,特别是60-90(含)平米的房产为最多,这种面积的房产主要以套二的户型为主,而120-150(含)平米的房产在5月7日的拍卖量会更多一些,如果对这个面积感兴趣的,可以重点关注5月7日。

以下是我们整理的截止目前,4月30日和5月7日分别被关注最多的三套房,如果希望捡漏,可以考虑绕行。

4月30日被关注最多的三套房产分别是:

1、成都市高新区泰和二街123号7栋23层2302号,人居盛和林语南区,128.25平米,清水房,起拍价为180.6万,评估价为258万,目前有4007次围观,466人设置提醒。

2、成都市龙泉驿区龙泉街道芦溪路95号附东山国际新城13栋6层602号房屋,东山国际新城挪威森林园E区,101平米,简装,起拍价为70万,市场价为100万,目前有3447次围观,176人设置提醒。

3、成都市金牛区迎宾大道165号9栋1单元25层2505号房屋、装修及室内物品,恒大西锦城,90.15平米,精装,起拍价为89.39万,评估价为128万,目前有1924次围观,181人设置提醒。

5月7日被关注最多的三套房产分别是:

1、成都市高新区交子大道199号4栋3单元10楼1001号,中海城南一号,89.66平米,精装,起拍价为251.89万,评估价为360万,目前有1387次围观,175人设置提醒。

2、成都市高新区盛和二路168号6栋1单元20层2002号,桐梓林壹号,88.36平米,精装,起拍价为231万,市场价为316万,目前有1946次围观,146人设置提醒。

3、成都天府新区正兴镇武汉西路1533号22栋1层191号,蔚蓝卡地亚花园城,521.3平米,精装,起拍价为721.735万,评估价为1031万,目前有1336次围观,86人设置提醒。

以上就是4月30日和5月7日这两天的法拍房概况,因为近期成都上拍量还是比较大,后续可能在那两天还会增加新的房源,感兴趣的朋友可以多多关注。

这里最后要提醒一下,法拍房一定要做好房产调查,切记不可盲目参拍,而且对于需要办理按揭的朋友,目前银行贷款审核严格,请一定要提前做好贷前规划。

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